Investir Ostuni immobilier Pouilles : le guide complet pour les francophones

Perchée sur une colline à quelques kilomètres de la mer Adriatique, Ostuni est bien plus qu’une carte postale italienne. Surnommée la « Città Bianca » pour ses ruelles et façades immaculées, elle est devenue l’une des destinations les plus convoitées des Pouilles par les investisseurs étrangers. Et les francophones — Français, Belges, Suisses — sont en première ligne de cette tendance. Prix encore accessibles, demande locative saisonnière explosive, cadre de vie exceptionnel : les signaux sont au vert. Mais investir à Ostuni demande de connaître le marché local, ses spécificités fiscales et ses véritables rendements. Dans ce guide, nous vous donnons toutes les clés pour prendre une décision éclairée et sécuriser votre investissement immobilier dans l’une des villes les plus emblématiques des Pouilles.

Pourquoi Ostuni attire autant les investisseurs francophones

Le phénomène n’est pas nouveau, mais il s’accélère. Depuis 2020, le marché immobilier d’Ostuni connaît une demande soutenue de la part d’acheteurs étrangers, et les francophones représentent aujourd’hui près de 20 à 25 % des transactions impliquant des non-résidents dans la région.

Plusieurs facteurs expliquent cet engouement :

• La proximité géographique : Ostuni est accessible en moins de 2h30 depuis Paris via l’aéroport de Brindisi (35 km), avec des vols directs opérés par Ryanair et easyJet, notamment en saison.
• Le cadre de vie : mer cristalline, gastronomie, patrimoine culturel, rythme de vie méditerranéen — Ostuni coche toutes les cases pour une résidence secondaire ou une retraite progressive.
• Le rapport qualité-prix : comparés aux marchés immobiliers français ou belges, les prix ostunais restent très attractifs pour des biens de qualité.
• Une communauté francophone établie : associations, groupes Facebook, réseaux d’expatriés — il existe déjà un écosystème solide facilitant l’installation et la gestion locative.

Pour une vision élargie du marché régional, consultez notre dossier complet sur investir dans les Pouilles en 2025.

Le marché immobilier d’Ostuni : prix au m² et types de biens

Ostuni présente une offre immobilière très diversifiée, allant du trullo traditionnel aux appartements en centre historique, en passant par les villas avec piscine sur la côte d’Adriatique.

Voici une grille de prix indicative pour 2025 :

• Centre historique (centro storico) : entre 2 500 € et 4 500 € /m² pour des biens rénovés, entre 1 200 € et 2 000 € pour des biens à rénover.
• Périphérie et campagne (masserie, trulli) : entre 1 500 € et 3 000 € /m² selon l’état et les équipements (piscine, terrain).
• Zone côtière (Rosa Marina, Villanova) : entre 2 800 € et 5 500 € /m² pour des biens avec accès direct ou vue mer.

Les biens les plus recherchés par les investisseurs locatifs sont les appartements de 2 à 3 pièces en centro storico et les trulli ou masserie avec piscine, idéaux pour la location saisonnière premium.

À noter : le marché a progressé de +12 % en moyenne sur les trois dernières années dans les zones prisées, et les experts anticipent une poursuite de cette tendance jusqu’en 2027 au moins, portée par la demande internationale.

Rendements locatifs attendus à Ostuni

C’est souvent la première question des investisseurs francophones : combien peut-on espérer gagner en louant un bien à Ostuni ?

La réponse dépend du type de location et du positionnement du bien :

• Location saisonnière courte durée (type Airbnb) : les biens bien positionnés atteignent des taux d’occupation de 70 à 85 % entre juin et septembre. Un appartement de 2 pièces en centro storico peut générer entre 25 000 € et 40 000 € de revenus bruts annuels. Un trullo avec piscine peut dépasser les 60 000 € par saison.
• Location longue durée : moins rentable mais plus stable, elle génère entre 4 % et 5,5 % de rendement brut annuel selon la localisation.
• Location mixte (saisonnier + longue durée hors saison) : stratégie favorite des investisseurs expérimentés, elle peut atteindre un rendement brut de 6 % à 9 %.

Ces chiffres sont bruts. Les charges locales (IMU, frais de gestion, entretien) représentent généralement entre 20 % et 30 % des revenus. Le rendement net oscille donc entre 4 % et 7 % selon la formule choisie — ce qui reste très compétitif comparé aux marchés français ou belges.

Fiscalité italienne : ce que tout investisseur francophone doit savoir

La fiscalité est souvent le point d’achoppement pour les acheteurs étrangers. En Italie, plusieurs dispositifs méritent une attention particulière :

• La Cedolare Secca : régime d’imposition forfaitaire à 21 % sur les revenus locatifs (26 % pour certains types de contrats), très avantageux par rapport à une imposition au barème progressif.
• L’IMU (Imposta Municipale Unica) : taxe foncière annuelle applicable aux résidences secondaires, variable selon les communes. À Ostuni, elle représente environ 0,76 % à 1,06 % de la valeur cadastrale.
• La flat tax pour les nouveaux résidents : les personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en Italie peuvent bénéficier d’un régime de 100 000 € forfaitaires par an sur les revenus étrangers, pendant 15 ans maximum.
• La convention fiscale franco-italienne (ou belgo-italienne) évite la double imposition, mais une déclaration reste obligatoire dans les deux pays.

Pour une analyse détaillée et actualisée, lisez notre article complet sur la fiscalité italienne en 2026 pour les investisseurs francophones.

Les étapes clés pour réussir son investissement à Ostuni

Un investissement immobilier en Italie ne s’improvise pas. Voici les étapes incontournables pour sécuriser votre projet à Ostuni :

1. Obtenir un code fiscal italien (Codice Fiscale) : indispensable pour toute transaction immobilière, il s’obtient facilement en consulat ou sur place.
2. Ouvrir un compte bancaire en Italie : recommandé pour faciliter les paiements et la gestion locative.
3. Faire appel à un géomètre (geometra) : ce professionnel vérifie la conformité urbanistique du bien — essentiel dans une ville historique comme Ostuni où certains biens présentent des irrégularités administratives.
4. Mandater un notaire (notaio) : la signature du compromis (compromesso) puis de l’acte définitif (rogito) se font obligatoirement devant notaire. Comptez entre 5 % et 8 % du prix d’achat en frais d’acquisition (notaire, taxes, agence).
5. Anticiper la gestion locative : si vous ne résidez pas en Italie, déléguez la gestion à une agence locale spécialisée. Les honoraires varient entre 15 % et 25 % des revenus locatifs.
6. Se faire accompagner par un conseiller francophone spécialisé : indispensable pour naviguer entre les spécificités juridiques, fiscales et pratiques du marché local.

Découvrez comment nous pouvons vous accompagner à chaque étape via notre page services d’accompagnement à l’investissement immobilier dans les Pouilles.

Conclusion : Ostuni, un investissement immobilier taillé pour les francophones

Ostuni réunit rarement tous les critères favorables à un investissement immobilier performant et serein : accessibilité, rendements solides, cadre de vie exceptionnel et une communauté francophone déjà bien installée. Les prix, bien qu’en hausse, restent accessibles comparés aux destinations méditerranéennes équivalentes. Et la demande locative internationale ne montre aucun signe de ralentissement.

Mais comme tout investissement à l’étranger, la clé du succès réside dans une préparation rigoureuse, une connaissance fine du marché local et un accompagnement adapté à votre situation fiscale et patrimoniale.

Vous envisagez d’investir à Ostuni ou dans les Pouilles ? Prenez rendez-vous avec notre équipe pour un premier échange personnalisé, sans engagement. Nous vous aidons à définir votre stratégie, identifier les biens adaptés à vos objectifs et sécuriser votre projet de A à Z.

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